Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

 Отвечает главный научный консультант компании "Юридическая служба столицы", к.ю.н. Д.А. Ястребов:

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода. 

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода.

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 

Отличительные признаки жилого помещения:

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме; 

2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 

3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению. 


К жилым помещениям относятся: 

1) жилой дом, часть жилого дома; 
2) квартира, часть квартиры; 
3) комната. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. 

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. 

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения. 

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия. 

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Более подробно об этом - в материалах компании "Юридическая служба столицы".

Юридическая консультация на Речном вокзале -
компания "Юридическая служба столицы"

Обязан ли банк компенсировать потери арендаторов сейфовых ячеек в случае ограбления?

Краткий комментарий для Информационно-аналитического сетевого издания «ПРОВЭД» о проблемах, связанных с возвратом арендаторами сейфовых ячеек после ограбления подразделения «Промсвязьбанка» в Санкт-Петербурге в начале 2016 года.

11 января 2016 года, в Санкт-Петербурге ограбили дополнительный офис «Московский» «Промсвязьбанка» (Площади Победы, 2). Как утверждают потерпевшие - из сейфового хранилища вынесли денег и драгоценностей более чем на миллиард рублей, пострадало более 120 человек (из Петиции пострадавших на www.change.org).

Обязан ли банк компенсировать потери арендаторов сейфовых ячеек в случае ограбления?

Среди тех, кто поделился своей точкой зрения для Информационно-аналитического сетевого издания «ПРОВЭД», — главный научный консультант компании «Юридическая служба столицы», к.ю.н. Д.А. Ястребов.

Ниже представлен полный комментарий:

Депозитный сейф (ячейка) представляет собой, в соответствии с требованиями ГОСТ Р 52437-2005. "Средства защитные банковские. Депозитные и индивидуальные сейфы. Общие технические условия" (утв. Приказом Ростехрегулирования от 28.12.2005 г. № 420-ст), — устойчивое к взлому и (или) огнестойкое средство защитное банковское, относящееся к классу встраиваемых сейфов, предназначенное для сохранности ценностей физических лиц на территории банка.

Аренда банковских сейфов (ячеек) остается актуальной и востребованной услугой. В ячейке можно хранить все что угодно - фамильные драгоценности, наличные деньги, монеты, слитки, драгоценные металлы в любом виде и изделия из них, а также драгоценные (полудрагоценные) камни и изделия из них, акции, сберегательные сертификаты, чеки, облигации, купоны, векселя и иные документы, закрепляющие права собственности или права на получение каких-либо доходов.

На свой страх и риск, при большом желании фактически поместить туда можно и то, что запрещено законом и договором с банком — оружие, наркотические, токсичные, химические, отравляющие, радиоактивные, взрывоопасные, легковоспламеняющиеся вещества, другие предметы и материалы, хранение которых в обычном порядке запрещено действующим законодательством, иные предметы и материалы, являющиеся источниками неблагоприятного воздействия на человека, окружающую среду, сейфовую ячейку банка или оборудование банка, а также предметов, свойства которых исключают возможность их хранения, несмотря на соответствующее предупреждение, однако проконтролировать, что именно разместил клиент в сейф (ячейку), банк не может.

Страхование содержимого банковских сейфов (ячеек) — это, по своей сути, — имущественное страхование, имеющее нюансы, определяемые особенностями банковского бизнеса.

В России не получило широкого применения система страхования банковских сейфов (ячеек) и содержащихся в них ценностей. Основная причина отказа банков от страхования как сопутствующего продукта при предоставлении банковского сейфа (ячейки) в аренду — это значительный объем требований страховой компании, которые должен выполнить банк. Одновременно, следует указать на то, что и страховым компаниям заниматься этим видом страхования не так интересно. т.к. важны объемы, а в данном сегменте спрос минимален как со стороны банков, так и со стороны клиентов.

Важно отметить, что сами банкиры в разговорах зачастую отмечают, что гарантируют "сохранность ценностей", но в действительности, они гарантируют лишь "целостность и охрану сейфа"!


Стоит обратить внимание на то, что действующее гражданское законодательство формально предоставляет два варианта хранения материальных ценностей в банковском сейфе (ячейке):

1. ответственное хранение - "по договору хранения ценностей в банке с использованием клиентом индивидуального банковского сейфа банк принимает от клиента ценности, которые должны храниться в сейфе, осуществляет контроль за их помещением клиентом в сейф и изъятием из сейфа и после изъятия возвращает их клиенту" (п. 2 ст. 299 ГК РФ);

2. «безответственное» хранение - "по договору хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа банк обеспечивает клиенту возможность помещения ценностей в сейф и изъятия их из сейфа вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка.
Банк обязан осуществлять контроль за доступом в помещение, где находится предоставленный клиенту сейф.
Если договором хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа не предусмотрено иное, банк освобождается от ответственности за несохранность содержимого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома клиента был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы" (п. 3 ст. 299 ГК РФ).

Ввиду этого, второй вариант и является самым распространенным на практике. По этой причине, в договоре обычно и указывается, что банк "не несет ответственность за состояние содержимого банковского сейфа (ячейки)".

Именно поэтому и принято считать, что договор аренды банковского сейфа (ячейки) особо и не защищает клиента, а, наоборот, максимально защищает сам банк.


Чуть подробнее про «безответственное» хранение. В соответствии с п. 3 ст. 922 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа банк обеспечивает клиенту возможность помещения ценностей в сейф и изъятия их из сейфа вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка. Банк обязан осуществлять контроль за доступом в помещение, где находится предоставленный клиенту сейф. Если договором хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа не предусмотрено иное, банк освобождается от ответственности за несохранность содержимого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома клиента был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы.

Однако, вскрытие сейфа (ячейки) и проникновение в сейф (ячейку) и помещение третьих лиц не квалифицируется в качестве непреодолимой силы. Кроме того, оценивая влияние обстоятельств непреодолимой силы на поведение участников договора, должно приниматься во внимание возможность или невозможность осуществления контроля над такими событиями. Такого рода препятствия имеют непредвиденный и непреодолимый характер, находятся вне контроля ответственного лица, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения обязанностей. Данное положение подтверждается и судебной практикой (см.: апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2011 г. № 33-10727, апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу № 33-3552/2015).

Как правило, суды исходят из того, что для квалификации какого-либо обстоятельства как непреодолимой силы необходимо установление совокупности двух важных признаков – непредотвратимости и чрезвычайности, предусмотренных п.3 ст.401 ГК РФ (см.: постановление Президиума ВАС РФ 21.06.2012 г. № 3352/12 по делу № А40-25926/2011-13-230). Если в договоре определено отнесение преступления к обстоятельствам форс-мажора, то это не всегда расценивается как основание для освобождения от ответственности (см.: постановление ФАС Московского округа от 12.02.2004 г. № КГ-А40/146-04).

Суд может прийти к выводу о том, что ответчиком не было представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по охране сейфа (ячейки), учитывая недостаточность мер по охране самого помещения, в котором расположен сейф (ячейка).

Однако, остается сложность с доказыванием размера причиненного ущерба. Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 7.12.2010 г. № 78-В 10-31, - в качестве доказательств помещения денежных средств в ячейку в указанной сумме могут быть приняты: справка о совершении нотариальных действий; расписка; выписка операций по счету, предварительный договор купли-продажи; договор аренды индивидуальной банковской ячейки; постановление следователя о признании истца потерпевшим по уголовному делу; документы, подтверждающие заключение договора купли-продажи квартиры и начало исполнения условий данного договора.

Тем не менее, судебная практика на местах относительно возмещения убытков, причиненным отсутствием сохранности ценностей, помещенных в банковский сейф (ячейку), противоречива и многое зависит от содержания конкретного договора хранения ценностей, обстоятельств хищения ценностей, а также от полноты доказательств, подтверждающих их размещение в ячейке.