Краткий комментарий для издания региональной ассоциации риэлторов «Есть вариант!» о безопасности сделок с недвижимостью и добросовестности покупателя...
Добросовестным считается покупатель (приобретатель), который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. Вопрос о добросовестности приобретателя часто становится предметом судебных разбирательств...
В обзорной статье "Задача покупателя – стать добросовестным", опубликованной в Еженедельном региональном издании «Есть вариант!» (№11 (14.03.2016) С. 14-15), представлен комментарий главного научного консультанта компании «Юридическая служба столицы», к.ю.н., Д.А. Ястребова:
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в ЕГРП - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Суды, как правило, стали учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производило ли лицо, полагающее себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
В тоже время, гражданину крайне сложно контролировать экономический оборот, следить за качеством всех предшествующих сделок, и тем более – перепроверять государственные решения относительно признания официального статуса имущества, кроме того, для того, чтобы проявить осмотрительность необходимо иметь соответствующие знания и опыт.
Поэтому, целесообразно определить объективно выполнимый и не подлежащий расширению перечень действий, которые должен совершить покупатель перед заключением сделки.
Говоря о признаках рискованной сделки, следует отметить, что основная цель проверки объекта недвижимости перед его покупкой – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц.
Предъявить подобные требования можно, если, например:
- есть временно выбывшие по различным причинам (срочная служба в армии, находящиеся в местах лишения свободы осуждённые, пациенты
психиатрических больниц),
- есть претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
- сделку совершает лицо, признанное недееспособным.
Необходимо ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец.
Правоустанавливающие документы идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании
получено это право: паспорт (следует убедиться, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт, в том числе, используя специальный сервис на официальном сайте Федеральной миграционной службы России); справки об отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (факультативно). Документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности; другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации права собственности.
Выписку из ЕГРП может получить сам покупатель, предъявив паспорт в территориальном органе Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).
Также следует изучить сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. при необходимости, узнать о наличии письменного согласия опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Кроме того, необходимо и нотариальное согласие супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
Не лишним будет и получение экспликации, или плана квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.
Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
Если из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки, то это косвенно может свидетельствовать о том, что хозяева от неё избавлялись. Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет, тем не менее, следует быть осторожным, т.к. можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, при этом, она может оставаться предметом судебного спора (например, о разделе имущества между бывшими супругами).
Проверяя доверенность, следует обратить внимание на то, какие конкретные действия в ней обозначены, которые доверенное лицо имеет право совершать.
И ещё один момент, важный для покупателя, – Не стоит указывать в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная цена, поскольку в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся!
Добросовестным считается покупатель (приобретатель), который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. Вопрос о добросовестности приобретателя часто становится предметом судебных разбирательств...
В обзорной статье "Задача покупателя – стать добросовестным", опубликованной в Еженедельном региональном издании «Есть вариант!» (№11 (14.03.2016) С. 14-15), представлен комментарий главного научного консультанта компании «Юридическая служба столицы», к.ю.н., Д.А. Ястребова:
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в ЕГРП - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Суды, как правило, стали учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производило ли лицо, полагающее себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
В тоже время, гражданину крайне сложно контролировать экономический оборот, следить за качеством всех предшествующих сделок, и тем более – перепроверять государственные решения относительно признания официального статуса имущества, кроме того, для того, чтобы проявить осмотрительность необходимо иметь соответствующие знания и опыт.
Поэтому, целесообразно определить объективно выполнимый и не подлежащий расширению перечень действий, которые должен совершить покупатель перед заключением сделки.
Говоря о признаках рискованной сделки, следует отметить, что основная цель проверки объекта недвижимости перед его покупкой – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц.
Предъявить подобные требования можно, если, например:
- есть временно выбывшие по различным причинам (срочная служба в армии, находящиеся в местах лишения свободы осуждённые, пациенты
психиатрических больниц),
- есть претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
- сделку совершает лицо, признанное недееспособным.
Необходимо ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец.
Правоустанавливающие документы идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании
получено это право: паспорт (следует убедиться, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт, в том числе, используя специальный сервис на официальном сайте Федеральной миграционной службы России); справки об отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (факультативно). Документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности; другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации права собственности.
Выписку из ЕГРП может получить сам покупатель, предъявив паспорт в территориальном органе Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).
Также следует изучить сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. при необходимости, узнать о наличии письменного согласия опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Кроме того, необходимо и нотариальное согласие супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
Не лишним будет и получение экспликации, или плана квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.
Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
Если из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки, то это косвенно может свидетельствовать о том, что хозяева от неё избавлялись. Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет, тем не менее, следует быть осторожным, т.к. можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, при этом, она может оставаться предметом судебного спора (например, о разделе имущества между бывшими супругами).
Проверяя доверенность, следует обратить внимание на то, какие конкретные действия в ней обозначены, которые доверенное лицо имеет право совершать.
И ещё один момент, важный для покупателя, – Не стоит указывать в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная цена, поскольку в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся!
